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En 2016, Michele McInroy était ravie de récupérer les clés de sa nouvelle maison : un appartement de deux chambres situé dans un immeuble rénové à Woolwich, au sud de Londres. Mais sa joie s’est vite détériorée.
Les zones communes ont été négligées, les ascenseurs ne fonctionnaient pas et les réparations n'ont pas été effectuées, explique Michele. Plus tôt cette année, ses frais de service ont augmenté à environ 10 000 £ par an, soit une augmentation de 320 % en cinq ans.
Michele, qui travaille comme fonctionnaire, espère quitter la capitale pour Dundee pour se rapprocher de son petit-fils, mais elle a du mal à vendre l'appartement. « Je perds du temps que je pourrais consacrer à ma famille et qui est vraiment précieux pour moi », dit-elle.
“Je me sens piégé et je ne peux absolument rien faire.”
En Angleterre et au Pays de Galles, d’autres propriétaires racontent des histoires similaires, les frais de service annuels ayant considérablement augmenté. La moyenne est actuellement de 2 321 £, en hausse de 44 % depuis 2016, selon l'agent immobilier Hamptons. À Londres, c'est 2 500 £, ce qui représente une augmentation de 52 % sur la même période.
D'autres personnes à qui j'ai parlé disent que leurs frais de service ont augmenté de 400 à 500 % au cours de cette période.
Les frais de service de Michele s'élèvent désormais à environ 10 000 £ par an
Parmi eux se trouve Gaz Rahman, dont les frais de service annuels pour son appartement dans le quartier londonien de Tower Hamlets ont atteint 4 654 £ en 2024, contre 960 £ cinq ans plus tôt. « Il n'y a aucune responsabilité », affirme-t-il. “Cela ne colle tout simplement pas.”
Sue Robertson, propriétaire d'un appartement d'une chambre dans le West Sussex, rapporte que ses frais de service ont augmenté de 320 % depuis 2019, passant de 750 £ à 3 198 £ par an.
Certains locataires ont parlé de l'effet dévastateur de ces coûts sur leur vie – parmi eux figurent des cas de faillite, des pressions sur leurs relations et leur santé mentale. Sue Robertson me dit qu'elle a été hospitalisée après une tentative de suicide. La pression financière a été, dit-elle, un facteur majeur. “Tout est devenu trop pour moi.”
Depuis des années, les politiciens ont déclaré qu’ils envisageaient de s’attaquer à ce problème. Puis, la semaine dernière, le gouvernement actuel s’est engagé à abolir le bail. Le ministre du Logement, Matthew Pennycook, a déclaré dans un communiqué qu'il y aurait une consultation et un livre blanc au début de l'année prochaine – mais pour certains, cela est arrivé trop tard.
Et la question qui reste est la suivante : comment en est-on arrivé au point où le gouvernement a dû intervenir ?
Une partie du problème réside dans le fait qu’il s’agit d’un système archaïque, basé sur des principes remontant à l’époque féodale des propriétaires fonciers et des locataires. Dans le système actuel, les locataires doivent payer des frais à un propriétaire foncier pour des services, notamment l'entretien et la réparation des parties communes et l'assurance des bâtiments. Souvent, un agent de gestion est nommé par le propriétaire foncier.
Le langage vague de la loi actuelle ajoute à la confusion. La loi stipule simplement que les frais de service doivent être « raisonnables » et que lorsque les coûts se rapportent à des travaux ou à des services, ils doivent être d'un niveau « raisonnable ».
Mais les militants sur le terrain soutiennent qu’un autre problème est en jeu : celui des propriétaires fonciers et des agents de gestion sans scrupules qui exploitent le système.
« Exploitation au grand jour »
Comme le dit Sebastian O'Kelly, directeur général de Leasehold Knowledge Partnership : les investisseurs ont compris qu'ils pourraient gagner de l'argent grâce au boom des nouvelles constructions d'immeubles qui ont surgi à travers le pays au cours des 25 dernières années.
Auparavant, la plupart des propriétaires fonciers étaient des autorités locales ou des propriétaires fonciers, mais le boom a conduit les investisseurs – notamment le capital-risque, les fonds de pension et même les organisations caritatives – à s'impliquer. Les revenus provenant des loyers fonciers et des prolongations de bail ainsi que la valeur croissante du terrain lui-même rendent cette activité lucrative.
“Nous parlons d'un secteur immobilier de plusieurs milliards de livres sterling.” Il affirme que les locataires sont à la merci des entreprises qui sont « juste là pour gagner de l’argent avec eux ».
Dans une enquête récente, la BBC a examiné environ 140 tribunaux liés à une société basée à Londres, Assethold, et a découvert que les juges ont estimé que cette société avait surfacturé les propriétaires d'un montant combiné de près de 1,2 million de livres sterling. Assethold a déclaré qu'il « examinait activement les conclusions des décisions antérieures du tribunal » et avait mis en œuvre des changements si nécessaire.
Mais la BBC a également reçu des plaintes concernant d’autres sociétés accusées de surfacturer leurs locataires. Le problème avec le maintien de l'ordre est que n'importe qui peut acheter une propriété franche et n'importe qui peut s'établir comme agent de gestion.
« Des milliers de personnes sont encore exploitées », déclare Sir Peter Bottomley, ancien père de la Chambre des communes et militant contre le système de tenure à bail. « Les histoires qui me sont parvenues au cours de mes 15 ou 20 dernières années au Parlement feraient pleurer la plupart des gens. » Il dit que celles-ci incluent de nombreuses histoires de locataires exploités par des propriétaires fonciers.
“Et cela s'est produit en plein jour.”
Au cours de ses 49 années en tant que député, Sir Peter Bottomley a fait campagne contre le système de tenure à bail.
Il affirme également que ce sont « souvent les jeunes et les moins aisés qui se voient imposer des coûts qu'ils ne peuvent pas se permettre, d'une manière injustifiée ».
La Residential Freehold Association (RFA), qui représente les plus grands propriétaires fonciers du pays, n'est pas du tout d'accord avec l'idée selon laquelle le système est « exploiteur », mais affirme qu'elle a « appelé à des améliorations du processus d'achat et de vente de maisons » afin que les locataires comprennent leurs obligations.
Questions autour de la transparence
Les grands lotissements et bâtiments neufs peuvent être complexes et coûteux à entretenir, mais certains s'inquiètent du manque de transparence. Les locataires se sont plaints de factures élevées et peu détaillées ou de demandes inexpliquées pour des sommes vertigineuses.
Le Service de conseil en location affirme que sur les 33 000 personnes qui lui ont demandé conseil au cours des cinq dernières années, il a reçu plus de plaintes concernant les frais de service que sur tout autre sujet.
Cependant, les experts du secteur affirment qu’il existe des raisons légitimes à l’augmentation des tarifs, notamment les répercussions de la pandémie de Covid-19, ainsi que les retombées du Brexit.
« Nous avons assisté à une inflation importante ces dernières années, ainsi qu’à d’importantes augmentations des coûts des matériaux suite à la pandémie de Covid. Cela se traduit finalement par des frais de service plus élevés », a indiqué la RFA dans un communiqué.
Jaclyn Mangaroo, du Property Institute, un organisme professionnel qui représente les agents de gestion en Angleterre et au Pays de Galles, fait partie de ceux qui affirment que le Brexit a déclenché une augmentation des coûts. En effet, certains affirment que la sortie de l’UE a entraîné une pénurie de main-d’œuvre dans le secteur.
Mme Mangaroo souligne également que la tragédie de l'incendie de Grenfell a entraîné une augmentation des frais d'assurance, ce qui a fait grimper les frais de service.
Son organisation souhaite toutefois que les agents de gestion soient réglementés afin d'éviter ce qu'elle appelle des « abus » du système. Ses membres sont correctement formés, souligne-t-elle, « mais il n'y a aucun contrôle ni responsabilité pour ceux qui n'en font pas partie, ni pour tous ceux qui opèrent ».
La semaine dernière, le ministre du Logement a annoncé qu'il réglementerait les agents de gestion, mais a ajouté qu'il devait d'abord mener des consultations à ce sujet.
Les nouveaux projets du Labour
L'abolition du bail pour les appartements n'était pas incluse dans la loi de 2024 sur la réforme du bail et de la pleine propriété. En fin de compte, le gouvernement conservateur a manqué de temps pour inscrire tout ce qu'il voulait dans la législation avant que Rishi Sunak ne déclenche les élections générales.
La législation adoptée comporte certains avantages pour les locataires, comme celui de leur donner plus de pouvoir pour acheter leur pleine propriété. Désormais, cependant, certains éléments des projets du gouvernement précédent qui n'ont jamais été transposés dans la loi seront repris par les travaillistes, notamment en facilitant l'acquisition par les résidents du « droit de gérer ». (En d’autres termes, ils auront toujours un propriétaire franc mais pourront reprendre la gestion de leur immeuble.)
Cependant, la RFA affirme que ses études montrent que « l’autogestion ne semble faire aucune différence » sur les coûts des redevances de service.
Après que l'Écosse ait aboli le bail il y a vingt ans, elle a introduit le système de copropriété dans lequel les résidents sont propriétaires du bâtiment et un facteur (une sorte d'agent immobilier) entretient les parties communes des bâtiments en leur nom. Contrairement aux agents de gestion en Angleterre, les facteurs doivent être enregistrés.
La copropriété est une option en Angleterre et au Pays de Galles depuis son introduction sous le gouvernement de Tony Blair en 2002, mais le régime d'occupation n'a pas encore fait son chemin : il ne s'applique qu'à 1 % des propriétés en Angleterre et au Pays de Galles.
Puis, la semaine dernière, Pennycook a annoncé que la propriété commune deviendrait « le mode d'occupation par défaut », dans le cadre d'un plan plus large visant à abolir le bail, mais tout cela prendra du temps pour aboutir. Le Premier ministre l'a réitéré dans une interview à la radio.
Katie Kendrick, fondatrice de la National Leasehold Campaign (NLC), estime que la propriété commune est la bonne voie à suivre. “(Cela signifie) que les propriétaires d'appartements ont tous intérêt à obtenir le meilleur rapport qualité-prix en matière de frais de service.”
Mais la RFA prévient que la propriété commune n'est pas une « solution miracle ». Parfois, tous les résidents d’un immeuble n’acceptent pas la poursuite des travaux, ce qui peut ralentir les réparations, voire les empêcher, disent-ils.
Riposte des propriétaires fonciers
Quoi qu’il arrive ensuite, ce ne sera pas facile. Les propriétaires fonciers ont du pouvoir, des poches bien garnies et ils sont prêts à se battre pour la terre. Un groupe d'importants propriétaires fonciers intentent une action en justice en vertu de la loi sur les droits de la personne concernant les modifications proposées au calcul utilisé pour indemniser les propriétaires fonciers lorsque les baux sont prolongés.
Henry Hill, du site Web ConservatorHome, est sceptique quant à la capacité d'un gouvernement à s'attaquer avec succès à tous ceux qui ont un intérêt direct à préserver les baux. « Nous parlons de dizaines de milliards, peut-être de centaines de milliards, à moins que le gouvernement ne soit prêt à essayer de prendre cela sans compensation, ce qui serait impossible dans notre régime juridique actuel », dit-il.
« L’abolition formelle du bail n’aura pas lieu. »
Toutefois, Sebastian O'Kelly garde espoir. « Les travaillistes doivent y parvenir », dit-il.
Les travaillistes ont déclaré qu’ils parviendraient effectivement à terminer le projet et qu’ils « activent » certaines des lois que les conservateurs ont adoptées. En outre, ils rédigent un autre projet de loi qui ira plus loin.
Entre-temps, la frustration continue de croître parmi de nombreux locataires, car tout cela nécessite davantage d'attente.
Et selon Suzanne Muna de la Campagne d'action pour le logement social (SHAC), « les gens s'organisent », les membres se lancent en grève pour payer les frais de service et refusent de payer les factures qui montent en flèche. Il s’agit d’une décision risquée, car dans les conditions du bail, les locataires risquent de perdre leur maison.
Keeley Livingstone a passé des centaines d'heures à examiner ses factures pour contester ses frais de service.
Certains, cependant, ont réussi à contester leurs frais de service. L'avocat spécialisé en droit immobilier Keeley Livingstone, d'Essex, affirme qu'elle a pu économiser 140 000 £ pour elle et ses voisins, après avoir passé plus de 100 heures à examiner leurs factures et à désigner le propriétaire foncier où elles avaient été surfacturées.
«Il y avait quelques éléments là-dedans qui ne semblaient pas corrects», dit-elle. « Nous avons un concierge et un service de sécurité. J'ai remis cela en question parce que (la facture) était très élevée et que nous ne voyons pas la moitié de ces personnes. Cela a été supprimé – pour une valeur de 98 000 £.
Mais d'autres, comme Michele, se sentent toujours coincés. «Je n'ai absolument aucun pouvoir», dit-elle. “Je veux vendre mon appartement et je ne peux pas.”
Elle dit que Pennycook, qui est son député local, a semblé comprendre sa situation lorsqu'elle et ses voisins en ont parlé avec lui. Reste à savoir s’il pourra changer leur situation particulière – et celle de milliers d’autres.
«Je n'achèterais plus jamais de propriété à bail», déclare Michele. « Les propriétaires ont trop de pouvoir. La société de gestion a trop de pouvoir. Cela devrait être égal, et ce n'est pas le cas.
Reportage supplémentaire de Lauren Stanley
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